软银领投，估值超千亿，贝壳IPO后的故事怎样写？

软银给贝壳送钱来了。

3月4日，贝壳找房新增了一位备受争议的股东—软银。贝壳找房宣告，其完成了D+轮融资，参与出资方包含软银、腾讯、高瓴、红杉等组织，总融资金额超过24亿美元。

详细细节是，软银旗下的愿景基金在贝壳找房最新一轮15亿美元融资中出资10亿、腾讯，高瓴、红杉资本等组织出资14亿，总出资24亿美元。D轮融资之后，贝壳找房估值到达140亿美元。

此外，愿景基金还直接向自若注资5亿美元，一起从自若创始团队手中额定购买了5亿美元股份，投后自若估值为66 亿美元。

本来贝壳D轮融资在2019年11月就完成了，现在3月才正式布告，一方面是贝壳考虑到疫情下房地产职业走势持续低迷，现在宣告是趁机给自己造势，另一方面是唱高调给对手看，软银、腾讯加持，贝壳已然是职业第一。

但软银的这笔出资并不被外界所看好。去年，软银豪掷百亿美元出资WeWork，最后却倒在IPO门前，此次关于贝壳、自若的出资虽不及WeWork，但也不难看出，软银关于在美国商场遭受的重创，并不甘愿。

有出资方质疑，软银在OYO、WeWork连续失利，为何还要在这一领域持续加码?

2015年，在软银初次向OYO出资1亿美元后至今，累计出资已达10亿美元。

作为一家经济型酒店平台，OYO不仅能预定酒店，更重要的是他们还与业主合作，晋级免费WiFi、亚麻床品和洗浴用品等各项酒店设施，使之到达规定标准，2015年之后的三年，OYO在印度现已开展了近15万个房间，遍布180个城市，并宣称占有“70%的细分商场份额”。

但张狂撒币，快速催肥式的风险出资，让软银在阿里巴巴之后罕见成功事例。此前估值近100亿美元的OYO，现在却在全球商场节节败退。现在，OYO在3月10日的员工数量比较2019年11月现已减少近7000人，OYO中国团队的高管也有5位离任。

《日经亚洲谈论》的报导称，软银集团将以3美元价格出售其在OYO Life公司近7700万美元的股份;OYO Life也将经过向WeWork和其他软银隶属公司搬运员工来减缩规模。

高风险、高收益的出资不行能让软银在几回失利后偃旗息鼓。现在可以看到的是，软银反而想把在OYO和WeWork上的丢失从中国房地产互联网信息服务中捞回来。

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这次中国商场能给软银想要的答案吗?

假如单看贝壳的市值，软银好像做到了。现在贝壳D轮估值现已到达140亿美金，折合人民币近千亿。

但疫情下的变数谁也预料不到。

根据贝壳发布的《2月份全国要点城市二手房月报》显现，今年1月至2月，二手房成交陷入低谷，18个要点城市的链家二手房成交量同比下降55%;在疫情在严重的2月，新增挂牌房源量环比下降52.2%。

两个魔幻的现实放在眼前，一边是千亿市值，另一边是成交断崖式跌落，可以讲好这两件事的也就只有盈余了。

现在，长租公寓职业中无论是涣散式、集中式仍是公寓商场的玩家，并非只是单纯的二房东或许中介，其本质上仍是一个专业组织化的房屋办理公司。

尽管在物业办理模式下，企业不需要像房企相同先期开发或购买物业，但仍是要投入大量的资金用于房屋的装修改造。

这就意味着长租公寓自身也是个重资产、长周期的生意，现在受疫情影响，整个租房商场需求呈下降趋势，资金链就是现在不得不面对的问题。

对贝壳来说，软银的这笔出资更像是救急，现在也起到了救急的作用。

对软银来说，贝壳和自若是未来可期的IPO，假如能成功上市，对软银来说将是一针强心剂。这是软银现在寻求出资收益的非常重要的一条。但从“蛋壳、青客”等先贝壳一步上市之后的公司股价来看，盈余方针好像也是不那么明晰。

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资产证券化又成了长租公寓破解盈余的突破口。

资产证券化，简单说就是长租公寓联合房地产出资基金，将物业部分股权出售给保险公司等长时间资金持有方，再协同后者一起发行REITs(房地产信托出资基金)。

WeWork就这这种运作模式。但WeWork在这上面越跑越偏，本质上它现已不是一家同享办公公司，实际上应该是出资公司和房地产信托公司。

Wework每次融完资只干一件事儿，先买七八家公司5%-20%的股权，再做REITs买楼。

这也是WeWork失利的一个原因，没有意识到灵敏的产品才是其重要组成的一部分，也就是顾客价值导向，后续WeWork跌落神坛，IPO失利好像也在情理之中。

可以看到，资产和运营是布局长租公寓最重要的两个要素，假如可以经过本钱办理、规模化运营来建立品牌，形成良性循环，必定程度上能处理长租公寓当时低盈余的问题。

尽管盈余可期，双方好像都忽略了非常重要的一点，那就是方针走向和企业价值。

自2017年以来，房地产方针一步步收紧，“房住不炒”现已渐渐成了基调。与2008年比较，中国房地产黄金十年好像在疫情上画上了句号，纵然体量庞大，但大势所趋现已不复当年，贝壳未来要面对的是房地产职业全体严峻的形式。

在这个商场，贝壳还有多少增长尚不清楚，尽管无法预测，但也可见端倪。这样看来，外界一直传言软银“兴于互联网，亡于房地产”也不那么骇人听闻了